Вопрос: Я планирую сделку с недвижимостью. Законодательство постоянно меняется. Документы для регистрации прав теперь предоставляются в МФЦ. Расскажите, какие сделки обязательно удостоверять у нотариуса?
По словам главного специалиста – эксперта Межмуниципального Новоалтайского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю Марины Нечаевой нотариальное удостоверение ряда сделок с недвижимостью стало обязательным в 2016 году. Нотариус, действуя от имени государства, проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности и добровольности принятых решений. Нотариальное удостоверение по сути означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Например, нотариус при удостоверении договора проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запретов), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора. Он также проверяет, есть ли сведения об участниках сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, а также выясняет, признавался ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.
В соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ, Семейного Кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (купля-продажа, дарение, мена и др.), договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением, когда всеми участниками долевой собственности отчуждаются все доли по одной сделке и сделок по ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей, договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. Также не требуется удостоверять у нотариуса сделки по отчуждению земельных долей);
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, обязательно удостоверяются у нотариуса;
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (с участием малолетних (в случае отсутствия родителей или в случае лишения их родительских прав) или граждан признанных судом недееспособными);
- договор, по которому супруги приобретают в общую долевую собственность дом или квартиру исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала нотариальному удостоверению не подлежит, но если объект недвижимости приобретен не только за счет материнского капитала, а еще и при совместных вложениях супругов, такой договор имеет элементы брачного договора, в связи с чем возникает необходимость его нотариального удостоверения;
- соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, и брачный договор. (Если супруги приобретают имущество по одному договору в долях, необходимо удостоверять такую сделку нотариально, либо дополнительно к договору купли-продажи в простой письменной форме предоставить для регистрации права нотариально удостоверенный брачный договор);
- сделки с объектом недвижимости, если заявление и документы для регистрации этой сделки или на ее основании для регистрации права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением;
- договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора;
- договор ренты (когда одна сторона передает другой в собственность имущество взамен на периодическую выплату получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме).
По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Например, заключая договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, участники сделки рискуют оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные его условия, которые могут привести к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус может помочь составить проект договора и провести юридически значимые проверки.
В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате если возникнет спор, основанный на нотариально удостоверенной сделке, то ее участнику не придется доказывать в суде обстоятельства, которые удостоверены нотариусом. А если сторона по нотариально удостоверенному договору не исполняет принятых на себя обязательств, то принудить такую сторону к их исполнению можно по исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд.
Таким образом. Если стороны сделки обратились в МФЦ и представили договор в простой письменной форме, но нотариальное удостоверение такой сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, в государственной регистрации будет отказано, т.к. несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.